Loyer impayé : que faire ? Étapes, délais, recours

Relance, caution, signalement à la CAF, commandement de payer à six semaines, juge, expulsion : les étapes d'un loyer impayé et leurs délais légaux.

Par Loan Devidal · Publié le 19 octobre 2026 · 6 min de lecture

Un loyer qui ne rentre pas n'autorise ni à changer les serrures ni à couper l'eau : la loi organise une suite d'étapes, de l'amiable au juge, avec des délais précis. Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus est la première des obligations du locataire que liste la loi du 6 juillet 1989 (art. 7), et la loi de 1989 dit aussi comment le bailleur la fait respecter.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Dès le premier impayé, contactez le locataire, puis envoyez-lui un rappel écrit et, s'il ne règle pas, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (service-public.fr). Les modèles de courriers et ce qu'il faut y écrire sont dans notre guide sur la relance et la mise en demeure.

Quand la dette est de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable, par un conciliateur de justice (gratuit) ou un médiateur, est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail (service-public.fr). L'accord peut prendre la forme d'un plan d'apurement écrit, qui étale la dette en plus du loyer courant.

Peut-on faire jouer la caution ou l'assurance loyers impayés ?

Oui : dès le premier loyer impayé, le bailleur peut réclamer la somme à la caution du locataire, déclarer l'impayé à la garantie Visale dans les 30 jours, ou le déclarer à son assurance loyers impayés (service-public.fr). Le choix d'une garantie se fait à la signature : voir notre guide pour bien acheter et louer et celui sur la mise en location.

Si vous faites délivrer un commandement de payer, il doit être signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard (loi du 6 juillet 1989, art. 24).

Faut-il prévenir la CAF quand le locataire touche une aide au logement ?

Oui : le bailleur doit signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA dès que la dette atteint deux fois le loyer net hors charges (loyer moins l'aide) si l'aide lui est versée directement, ou deux fois le loyer hors charges si elle est versée au locataire, faute de quoi il risque une amende de 8 010 € (service-public.fr). Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Exemple repris de service-public.fr : pour un loyer de 430 € hors charges et une aide de 200 €, le seuil est de 460 € si l'aide vous est versée (2 × 230 €), et de 860 € si elle est versée au locataire (2 × 430 €). Deux décrets du 12 février 2026 changent ces règles pour les allocataires à partir du 1er janvier 2027 : vérifiez la fiche à cette date.

Qu'est-ce que le commandement de payer et quel délai laisse-t-il ?

Le commandement de payer est l'acte qu'un commissaire de justice délivre au locataire pour lui laisser six semaines pour régler sa dette ; s'il reste sans effet, la clause résolutoire du bail produit alors son effet et le bail est résilié de plein droit (loi du 6 juillet 1989, art. 24 ; service-public.fr). Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d'habitation contient cette clause de résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie (art. 24).

À peine de nullité, le commandement doit notamment mentionner le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement que le locataire s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais de paiement au juge (art. 24).

Quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) si le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption ou si la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges (art. 24). Les autres personnes morales doivent saisir elles-mêmes la Ccapex au moins deux mois avant d'assigner le locataire.

Comment saisir le juge en cas de loyer impayé ?

Si la dette n'est pas réglée six semaines après le commandement, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, et l'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (loi du 6 juillet 1989, art. 24). Pour un bail sans clause résolutoire, le juge peut être saisi directement pour demander le paiement, la résiliation du bail, l'expulsion et une indemnité d'occupation (service-public.fr).

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois ans, s'il a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette ; les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus, et si le locataire respecte ces délais, la clause est réputée ne pas avoir joué (art. 24).

Quand le locataire doit-il quitter le logement ?

Après le jugement, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, et celui-ci dispose en principe de deux mois pour partir, délai que le juge peut avoir réduit ou supprimé (service-public.fr). Le locataire peut encore demander au juge de l'exécution un délai d'un mois à un an.

• Aucune expulsion n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf si le locataire est relogé (service-public.fr).
• L'expulsion est faite par le commissaire de justice, avec le concours de la force publique si besoin. N'entrez jamais dans le logement avant lui : expulser soi-même un occupant expose à trois ans de prison et 30 000 € d'amende (Code pénal, art. 226-4-2, cité par service-public.fr).
• Si le préfet refuse le concours de la force publique, le bailleur peut lui demander une indemnisation (service-public.fr).

Jusqu'à quand peut-on réclamer des loyers impayés ?

Le bailleur a trois ans pour agir en paiement d'un loyer ou de charges impayés, à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître l'impayé (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1). Au départ du locataire, la dette restante peut aussi être retenue sur le dépôt de garantie, à condition d'être justifiée.

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