Dépôt de garantie : montant, délai de restitution, retenues

Plafond d'un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé, restitution sous un ou deux mois, 10 % de pénalité par mois de retard (loi de 1989).

Par Loan Devidal · Publié le 19 octobre 2026 · 6 min de lecture

Le dépôt de garantie est la somme que le locataire verse au bailleur à la signature du bail pour couvrir ce qu'il pourrait lui devoir à son départ. Son montant, le délai pour le rendre et ce qu'on peut en retenir sont fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et un retard coûte cher au bailleur.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide (loi du 6 juillet 1989, art. 22) et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée (art. 25-6), et aucun dépôt ne peut être exigé pour un bail mobilité (art. 25-17). Il est versé au bailleur à la signature du bail, directement ou par un tiers. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors de son renouvellement (art. 22).

Une exception : aucun dépôt ne peut être demandé quand le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois, sauf si le locataire demande ensuite à payer chaque mois, auquel cas le bailleur peut exiger un dépôt (art. 22).

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, à vous ou à votre mandataire. À ce moment, le locataire vous indique l'adresse de son nouveau domicile : c'est là que vous lui rendrez le dépôt.

La comparaison des deux états des lieux décide donc du délai : d'où l'intérêt d'un état des lieux d'entrée précis, pièce par pièce et photos à l'appui.

Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur ne peut retenir que les sommes que le locataire lui doit encore et celles qu'il pourrait devoir payer à sa place, à condition qu'elles soient dûment justifiées (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Concrètement, il s'agit des loyers et charges impayés, et du coût des réparations locatives que l'état des lieux de sortie fait apparaître par rapport à celui d'entrée.

• Justifiez chaque retenue : service-public.fr cite les états des lieux d'entrée et de sortie, les photos, les factures et les devis.
• La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps ou à un usage normal, n'est pas à la charge du locataire (art. 7) : une peinture défraîchie après plusieurs années ne se facture pas comme une dégradation. Une grille de vétusté convenue au bail permet de chiffrer cette usure (décret n° 2016-382, art. 4).
• Ce qui relève de l'entretien courant et des menues réparations revient au locataire (décret n° 87-712) : le détail est dans notre guide sur les réparations locatives.
• Sans état des lieux d'entrée, c'est au propriétaire de prouver que les dégradations sont imputables au locataire (service-public.fr).

Peut-on garder une partie du dépôt en attendant les comptes de copropriété ?

Oui : quand le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis procéder à la régularisation définitive et restituer le solde dans le mois qui suit leur approbation définitive (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Les parties peuvent aussi convenir à l'amiable de solder immédiatement l'ensemble des comptes au départ du locataire (art. 22). Le calcul lui-même est détaillé dans notre guide de la régularisation des charges.

Le locataire peut-il ne pas payer son dernier loyer à la place du dépôt ?

Non : le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail, et il lui est interdit de déduire le dépôt de garantie de son dernier loyer (service-public.fr). S'il le fait, le bailleur peut refuser la quittance pour ce mois et réclamer la somme, comme pour tout loyer impayé.

Quelle pénalité en cas de retard de restitution du dépôt de garantie ?

Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Exemple fictif : loyer de 800 € hors charges, dépôt de 800 €, clés rendues le 15 mars, états des lieux conformes. Le dépôt doit être rendu au plus tard le 15 avril. S'il est rendu le 20 mai, deux mois de retard sont commencés (du 16 avril au 15 mai, puis à partir du 16 mai) : la majoration est de 2 × 80 €, soit 160 €, en plus des 800 €.

Qui restitue le dépôt de garantie quand le logement a été vendu ?

C'est le nouveau bailleur qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire, même s'il ne l'a pas encaissé lui-même ; un accord contraire entre le vendeur et l'acheteur ne lie qu'eux (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Le point est à régler dans l'acte de vente : voir notre guide sur l'achat d'un bien déjà loué.

Comment le locataire peut-il contester une retenue ?

Le locataire commence par une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, puis, pour un litige de moins de 5 000 €, doit tenter une démarche amiable (conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur) avant de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu (service-public.fr). Une retenue justifiée pièce par pièce est la meilleure façon d'éviter d'en arriver là.

Informations générales, qui ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.