Régularisation des charges locatives : mode d'emploi

Une fois par an au moins, décompte un mois avant, justificatifs six mois, trois ans pour réclamer : la régularisation des charges selon l'article 23.

Par Loan Devidal · Publié le 19 octobre 2026 · 5 min de lecture

Chaque mois, le locataire verse avec son loyer une provision pour charges. Une fois par an au moins, le bailleur fait les comptes : c'est la régularisation, encadrée par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Mal faite ou oubliée, elle se conteste ou se perd.

Qu'est-ce que la régularisation des charges locatives ?

La régularisation des charges est la comparaison, au moins une fois par an, entre les provisions versées par le locataire et les charges récupérables réellement payées par le bailleur, suivie du remboursement du trop-perçu ou de l'appel du complément (loi du 6 juillet 1989, art. 23 ; service-public.fr). Le montant des provisions se justifie par les résultats de la régularisation précédente et, en copropriété ou quand le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (art. 23).

Exemple fictif : le locataire verse 80 € de provision par mois, soit 960 € sur l'année. Les charges récupérables réelles de son logement s'élèvent à 1 080 € : le bailleur lui demande 120 € de complément. Si elles n'étaient que de 900 €, il lui rembourserait 60 €. La provision mensuelle de l'année suivante peut être ajustée sur ce résultat.

Quelles charges entrent dans la régularisation ?

Seules les charges récupérables entrent dans la régularisation : les services liés à l'usage du logement, l'entretien courant et les menues réparations des parties communes, et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement, dans la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (loi du 6 juillet 1989, art. 23). La taxe foncière, absente de cette liste, reste à la charge du bailleur, comme le rappelle notre guide des lois du bailleur.

En copropriété, l'appel de fonds du syndic mélange charges récupérables et non récupérables : seule la part récupérable de votre lot se répercute sur le locataire. Les gros travaux et ce qui relève de la répartition des réparations côté bailleur n'en font pas partie.

Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir ?

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte des charges par nature (eau, chauffage, ascenseur, entretien…) et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires, puis tient les pièces justificatives à sa disposition pendant six mois à compter de l'envoi de ce décompte (loi du 6 juillet 1989, art. 23).

• Pour le chauffage et l'eau chaude collectifs, le décompte est accompagné, le cas échéant, d'une note d'information sur leur mode de calcul (art. 23).
• Si le locataire le demande, le bailleur lui transmet le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (art. 23).
• Les pièces justificatives sont par exemple les factures, les contrats de fourniture et d'entretien, et le relevé annuel des charges de copropriété.

Que se passe-t-il si la régularisation est faite en retard ?

Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile qui suit l'année où les charges sont devenues exigibles, le locataire peut exiger de payer le complément par douzièmes, c'est-à-dire sur douze mois (loi du 6 juillet 1989, art. 23). Service-public.fr ajoute qu'une régularisation tardive reste possible, mais que le juge peut la refuser si elle est jugée déloyale et brutale, par exemple quand le bailleur n'a pas répondu à une demande de régularisation du locataire.

Jusqu'à quand peut-on réclamer un rappel de charges ?

Le bailleur peut réclamer un arriéré de charges pendant trois ans, et le locataire dispose du même délai pour obtenir le remboursement d'un trop-versé (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1 ; service-public.fr). Ce délai court à compter du jour où celui qui agit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d'agir (art. 7-1) : passé ce délai, des charges jamais régularisées sont perdues pour le bailleur.

Un forfait de charges se régularise-t-il ?

Non : en location meublée comme en colocation, les parties peuvent choisir au bail un forfait de charges versé avec le loyer, et ce forfait ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure (loi du 6 juillet 1989, art. 25-10 et 8-1). Il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer, et son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le précédent, se serait acquitté. Le bail mobilité, lui, fonctionne toujours au forfait (service-public.fr). Les spécificités sont détaillées dans nos guides sur la colocation et le meublé.

Comment régulariser les charges quand le locataire part ?

Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis faire la régularisation définitive et rendre le solde dans le mois qui suit leur approbation (loi du 6 juillet 1989, art. 22). Les parties peuvent aussi convenir de solder tous les comptes dès le départ : voir notre guide du dépôt de garantie.

Informations générales, qui ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.